Baufinanzierungsrechner 2026 – Immobilienfinanzierung exakt berechnen
Berechnen Sie Monatsrate, Kaufnebenkosten, Gesamtzinsen und Restschuld Ihrer Baufinanzierung. Mit vollständigem jährlichen Tilgungsplan und allen Bundesländer-Steuersätzen 2026.
Baufinanzierungsrechner 2026 – Alles zur Immobilienfinanzierung
So funktioniert eine Baufinanzierung
Eine Baufinanzierung (auch Immobiliendarlehen oder Hypothekendarlehen) ist ein zweckgebundener Kredit zum Kauf oder Bau einer Immobilie. Im Gegensatz zu einem normalen Ratenkredit wird die Immobilie selbst als Sicherheit hinterlegt (Grundschuld). Dadurch sind die Zinssätze deutlich niedriger als bei unbesicherten Krediten. Die Rückzahlung erfolgt in gleichbleibenden monatlichen Raten (Annuitäten), die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzen.
Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil gering. Mit fortschreitender Tilgung sinkt die Restschuld, dadurch verringert sich der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt – bei gleichbleibender Gesamtrate. Diesen Effekt nennt man Annuitätentilgung.
Kaufnebenkosten – die versteckten Kosten beim Immobilienkauf
Neben dem Kaufpreis fallen erhebliche Kaufnebenkosten an, die oft unterschätzt werden. Sie müssen in der Regel aus dem Eigenkapital finanziert werden, da Banken sie nicht mitfinanzieren.
| Nebenkostenart | Typischer Satz | Bei 350.000 EUR Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% – 6,5% (je Bundesland) | 12.250 – 22.750 EUR |
| Notar + Grundbuch | ca. 1,5% – 2,0% | 5.250 – 7.000 EUR |
| Maklerprovision | 0% – 3,57% (Käuferanteil) | 0 – 12.495 EUR |
| Summe | ca. 9% – 15% | 17.500 – 42.245 EUR |
Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuersatz |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5% (niedrigster Satz) |
| Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0% |
| Hamburg | 5,5% |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5% (höchster Satz) |
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Experten empfehlen mindestens 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital. Mindestens sollten die Kaufnebenkosten (ca. 10-15%) durch Eigenkapital gedeckt sein. Banken bieten zwar auch 100%-Finanzierungen an, diese sind jedoch deutlich teurer (höherer Zinssatz) und riskanter. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto bessere Konditionen erhalten Sie.
Zinsbindung – kurz oder lang?
Die Zinsbindung bestimmt, wie lange der vereinbarte Sollzins garantiert wird. Kurze Zinsbindungen (5-10 Jahre) bieten oft niedrigere Zinsen, bergen aber das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Lange Zinsbindungen (15-30 Jahre) bieten Planungssicherheit, kosten aber einen Zinsaufschlag. In der aktuellen Zinsphase (Stand 2026) empfehlen viele Berater eine Zinsbindung von mindestens 15 Jahren.
Tilgungsrate – warum 2% oft nicht reicht
Die anfängliche Tilgungsrate bestimmt, wie schnell das Darlehen zurückgezahlt wird. Bei 1% anfänglicher Tilgung und 3% Zins dauert die vollständige Rückzahlung über 40 Jahre. Bei 3% Tilgung verkürzt sich die Laufzeit auf unter 25 Jahre. Deshalb empfehlen Finanzexperten mindestens 2-3% anfängliche Tilgung – bei niedrigen Zinsen sogar mehr.
Verwandte Rechner
Nutzen Sie unseren Restschuldrechner für die Berechnung der Restschuld nach Zinsbindungsende. Vergleichen Sie die Kosten von Miete und Kauf mit dem Miet vs. Kauf Rechner. Für die Berechnung Ihres Nettoeinkommens nutzen Sie den Brutto-Netto-Rechner. Planen Sie Ihre Altersvorsorge mit dem Rentenrechner.
Häufige Fragen zum Baufinanzierungsrechner
Die monatliche Rate = Darlehensbetrag x (Sollzins + Tilgungssatz) / 12. Bei einem Darlehen von 300.000 EUR, 3,5% Zins und 2% Tilgung: 300.000 x 5,5% / 12 = 1.375 EUR monatlich. Im Laufe der Zeit steigt der Tilgungsanteil und der Zinsanteil sinkt.
Die Grunderwerbsteuer variiert zwischen 3,5% (Bayern, Sachsen) und 6,5% (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein). Wählen Sie im Rechner Ihr Bundesland aus – der Steuersatz wird automatisch eingetragen.
Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Restschuld zu neuen Konditionen refinanziert. Der neue Zinssatz kann höher oder niedriger sein. Unser Rechner zeigt Ihnen die Restschuld nach Zinsbindung, damit Sie die Anschlussfinanzierung planen können.
Empfohlen werden mindestens 20-30% des Kaufpreises. Mindestens die Kaufnebenkosten (10-15%) sollten durch Eigenkapital gedeckt sein. Mehr Eigenkapital = bessere Zinsen = niedrigere Monatsrate.
Mindestens 2%, besser 3% oder mehr. Bei 1% Tilgung und 3% Zins dauert die Rückzahlung über 40 Jahre. Bei 3% Tilgung nur noch ca. 24 Jahre. Höhere Tilgung = kürzere Laufzeit = weniger Gesamtzinsen.
Ja, Sie können den Tilgungsplan über die Druckfunktion Ihres Browsers (Strg+P) als PDF speichern oder die Tabelle direkt in eine Tabellenkalkulation kopieren.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz. Der Effektivzins beinhaltet alle Nebenkosten und ist das bessere Vergleichskriterium. Die Berechnung im Rechner basiert auf dem Sollzins.
Der Rechner berechnet die Tilgung nach der klassischen Annuitätenmethode. Die Ergebnisse sind eine präzise Näherung. Für ein verbindliches Angebot wenden Sie sich bitte an Ihre Bank oder Ihren Finanzberater.